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Hoy se cumple el día 34 del cierre del gobierno federal. El 18 de enero, hablé con Jillian Baldwin, Directora Ejecutiva de la Longmont Housing Authority (LHA [la Autoridad de Vivienda de Longmont]) sobre cómo el cierre está afectando a nuestros residentes más inseguros en materia de vivienda.
¿Cuál es la función de la Autoridad de Vivienda y qué servicios presta?
No necesariamente brindamos servicios, lo que brindamos es vivienda decente, segura y sanitaria. No necesariamente tenemos una función de servicios, tenemos una comunidad, en particular, The Suites, que es una comunidad de servicios de apoyo para la cual contamos con un personal de servicios de apoyo y tenemos una asociación con Mental Health Partners (MHP [Socios de Salud Mental]). Ofrecemos servicios de apoyo en esa comunidad en particular, pero en su conjunto, el producto de LHA, si lo desea, es proporcionar vivienda.
¿Hay algún grupo demográfico para el que ayudes a proporcionar vivienda?
No, solo proporcionamos viviendas asequibles en ambos lados de la casa. Por lo general, una gran parte de nuestra cartera de servicios de vivienda son para ancianos. La mayoría de nuestros desarrollos son para personas de 55 años o más viejo, dos de los desarrollos son de personas 62 año y más viejo, luego tenemos las Suites y el Vecindario. The Suites es una propiedad de vales basada en proyectos y The Neighborhood es multifamiliar, por lo que sí sirve a la demografía familiar.
¿Cuáles son algunos de los requisitos para recibir asistencia?
Lo depende. Los requisitos son diferentes según el programa. Todas nuestras propiedades se financian a través de diferentes mecanismos de financiamiento, por lo que realmente depende del desarrollo al que se postule. Todos deben ser vistos como pequeñas entidades individuales. Algunos desarrollos tienen fondos de HUD (Housing and Urban Development [Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano]) en capas, algunos tienen fondos de HOME algunos tienen fondos de recuperación en caso de desastre, algunos se basan en proyectos, por lo que tienen requisitos de fondos de HUD, por lo que realmente depende de qué propiedad solicita, en qué programa está ingresando. Por lo tanto, los requisitos varían mucho.
¿Recibe fondos del gobierno?
Sí.Recibimos fondos del gobierno para nuestras PRACs (Project Rental Assistance Contracts [Contratos de Asistencia de Alquiler de Proyectos]) 202 propiedades, se denominan PRAC de la Sección 202 y también están designadas como viviendas de apoyo para ancianos y reciben fondos federales a través del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. Y también nosotros recibimos fondos de HUD para el programa de ventas de vivienda y nuestro programa de servicio de habitación individual, en el cual nos asociamos con el InnBetween.
¿Cómo se ven afectados esos fondos?
Como todas las autoridades de vivienda en todo el país, no solo las autoridades de vivienda, sino también todas las industrias se ven afectadas por el cierre, pero tenemos contratos que finalizan en el año fiscal y en el año calendario que contratos que fueron enviados en 12/31. Nos han garantizado créditos de financiación. Recibimos una asignación para enero, garantizada en febrero, y luego se nos pide que busquemos fondos alternativos para financiar a partir de ese momento hasta que obtengamos más información del gobierno.
Las asignaciones que recibe de enero/febrero, ¿durarán hasta fines de marzo?
No, las asignaciones son para el mes de enero para cubrir todos los gastos de HAP (Housing Assistance Payments [Pagos de Asistencia de Vivienda]), por lo que es una asignación calculada que enviamos anualmente. Le decimos al gobierno, esto es lo que nos cuesta financiar el programa y nos dan una asignación. Eso está dividido. Se publica mensualmente y, por lo tanto, solo cubre el mes en que se soltó. Recibimos la asignación para enero, vamos a recibir una asignación para febrero y luego, en marzo, tenemos que ingresar a nuestras reservas.
Cuando habla sobre las reservas, ¿qué tiene que hacer para obtener las reservas?
Así que todavía no lo hemos hecho. Cada año, las autoridades de vivienda reciben una autoridad presupuestaria anual para ejecutar el programa de vales de elección de vivienda. Dentro de esa asignación, una cierta porción de ella se entrega mensualmente a la autoridad de vivienda. Mantenemos esos fondos en una cuenta. Y luego otra porción de esa asignación anual, HUD la tiene y se llama HUD Held Reserve (HUD Reserva Mantenida). Y así, HUD Reserva Mantenida, debe presentar un caso a HUD sobre por qué necesita acceder a ellos. Recibimos un correo electrónico el lunes (creo) de HUD que nos informa cómo deberíamos comunicarnos con ellos para acceder a las reservas. Hay un proceso por el que tenemos que pasar, enemos que cumplir con un informe, mostrar el déficit, y luego lo soltaran.
¿Cuánto tiempo toma ese proceso?
No lleva mucho tiempo. Un cambio de 3-7 días, por lo general. Es muy rápido. Ante el retraso, no estoy exactamente seguro. Este es el cierre más largo en la historia del gobierno. No hay hoja de ruta. No sabemos a qué nos enfrentamos y no sabemos cuántas autoridades de vivienda intentarán ingresar a su cuenta de reserva. Me imagino que con los contratos que expiran en todo el país, va a haber una acumulación sustancial para las solicitudes de procesamiento. Así que eso es algo en lo que pienso y sobre lo que me preocupo. Las solicitudes llegarán desde todas partes, cada vivienda, cada agencia de vales enviará estas solicitudes al mismo tiempo que me imagino.
En el caso de que tenga que esperar más de lo que esperaba, más de los 3-7 días, ¿tiene un plan para continuar con la asistencia de vivienda?
Tenemos un plan de contingencia, pero al igual que cualquier plan de contingencia, tenemos una cantidad limitada de fondos. Somos una agencia sin fines de lucro, financiada a través de subsidios federales y mediante the Low Income Housing Tax Credit Program (el Programa de Crédito Fiscal Para Viviendas de Bajos Ingresos), así es como nuestras propiedades son viables. Así que sí, tenemos un plan de contingencia en su lugar. Tenemos fondos de la autoridad de vivienda que nuestra junta directiva está preparada para aprovechar, pero son muy limitadas. Y esa es una decisión que se tomará a nivel de junta.
¿El plan es convocar una reunión de la junta de emergencia para aprovechar esos fondos?
No, ya hemos tenido esta discusión con el consejo en términos de cómo se ve la línea de tiempo, qué cuentas, hay ciertas cuentas designadas, por ejemplo, la cuenta de HUD Reserva Mantenida es una que tenemos que abordar el programa de vales de elección de vivienda . También tenemos fondos de activos restringidos netos, tenemos viviendas públicas con activos restringidos netos.
Presentamos todo este plan a nuestro consejo y les dijimos, 'Oye, esto es lo que tenemos y lo que creemos que durará.' Tentativamente, sabemos que podemos cubrir un mes completo de marzo y quizás un poco hasta abril. Después de que llegáramos a ese momento, la junta directiva tendría que votar en nuestra próxima reunión de la junta directiva y el plan de contingencia, por supuesto, estaría en marcha antes de abril. Estaban esperando obtener nuestros números y esos están siendo liberados.
Tengo a mi equipo de finanzas trabajando para armar un árbol de decisiones de esquemas, si lo hace, sobre cuántas familias hay en el programa en este momento, cuánto gastamos en pagos de asistencia para la vivienda ahora, la cantidad de los costos asignados del personal a ese programa. Estamos armando ese diagrama para nuestra junta porque ya hablamos sobre eso e hice la introducción de lo que significan estas diferentes cuentas y cómo puede acceder a ellos y luego tener ese diseño ayudará a todos a llegar a una decisión final.
¿Puede dar una estimación de a cuántas personas atiende?
En este momento, en el programa de vales de elección de vivienda, la Autoridad de Vivienda tiene aproximadamente, no tengo el número justo frente a mí, pero tenemos aproximadamente 420 vales en las calles. Este número fluctúa por el mes como la gente se muda del programa, mudarse fuera del estado, o tal vez ya no tienen ingresos calificados. Muchas cosas permiten que este número fluctuar mensualmente. Aproximadamente tenemos un poco más de 420 o menos. Eso es solo en el programa de vales de elección de vivienda. Esas son personas que tienen un un vale basado en el inquilino. Los propietarios reciben un pago mensual de la LHA, para cubrir una porción subsidiada del alquiler del inquilino. Así que ese es un número.
También tenemos la propiedad en The Suites. The Suites cuentan con 81 unidades de vales basados en proyectos. Esos vales están se adjuntan al propio edificio. Los inquilinos entran y salen pero el vale se mantiene. Hay 81 familias que reciben servicios en esa propiedad a través del programa de vales y se ven afectadas por este cierre. La mitad de los vales pertenecen a la LHA y la otra mitad pertenece a MHP. Su programa también se ve afectado, todos los programas de vales en todo el país se ven afectados. Todo el edificio se ve afectado. Solo la mitad de esos cupones fluyen a través de nosotros, así que 40 familias allí.
Y luego nuestro contrato SRO (Single Room Occupancy [Ocupación de Habitación Individual]), que también es un programa de vales basado en proyectos para el cual nos asociamos con The Inn Between. Tienen diez vales con la Autoridad de Vivienda. Y luego tenemos vales basados en proyectos repartidos por toda la comunidad pero Cristman's Apartments, la Autoridad de Vivienda es un socio en ese desarrollo, y tenemos diez vales basados en proyectos en esa propiedad. Y luego, dentro de nuestra propia cartera, ciertamente tenemos un buen número de vales para inquilinos. No tengo el número exacto, pero es probable que se encuentre alrededor de 30-40, dentro de las propiedades del LHA. Eso es sólo una estimación aproximada.
¿Cuánto se gasta mensualmente a través de fondos del gobierno para ayudar con estos programas de asistencia?
Gastamos $ 375,000 en promedio al mes. Algunos meses son más que eso, algunos meses son menos que eso, pero eso es un costo promedio. Eso es todo solo para los vales y pagos asistidos por vivienda a través del programa de asistencia a la vivienda.
Estabas hablando de The Suites y de cómo esa gente se ve afectada por el cierre. ¿Puedes explicar cómo se ven afectados?
Todos los individuos dentro de ese desarrollo, ese desarrollo completo, es un desarrollo de vales basado en proyectos. Cada persona allí tiene un cupón que subsidia una parte de su alquiler.
Solo comparativamente, tenemos Aspen Meadow Apartments. Que es solo un desarrollo de crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos. Si bien puede tener uno o dos residentes que tienen un vale para inquilinos, el tipo de comprobante que pueden llevar a cualquier propietario privado, la gran mayoría de los inquilinos son participantes en el crédito fiscal para la vivienda de bajos ingresos, por lo que no se ven afectados por el cierre porque se trata de fondos de asociaciones público-privadas. Esos individuos no se verían afectados por los subsidios del gobierno porque los fondos para esos edificios no se ejecutan a través del gobierno federal.
Por eso digo, en particular, que The Suites, la comunidad de servicios de apoyo, la financiación de esa propiedad, también es una propiedad de crédito fiscal, es una propiedad de varios niveles, por lo que hay muchos niveles de financiación pero la gran mayoría de los fondos para esa propiedad no venga a través del programa de vales de elección de vivienda
¿Qué les sucederá a esas personas cuando ya no pueda darles asistencia financiera?
No quiero causar pánico en la comunidad, especialmente para las personas que viven en The Suites. Todo el mundo tiene mucha ansiedad sobre este cierre. Sé que lo hacen en todo el país, pero en comunidades como The Suites es muy precario y no quiero ponerlos en pánico. Me gustaría asegurarme de decir esta declaración de la manera más políticamente correcta que pueda.
Desde un punto de vista técnico, cualquier participante en todo el país es responsable del alquiler. Se comprometen en un contrato cuando firman el contrato de arrendamiento y son responsables. Cuando califican para la asistencia del gobierno, una cláusula pequeña que dice que en última instancia son responsables es la inclusión del idioma de su contrato de vales. Desde el punto de vista técnico, todos los residentes del país que no reciben pagos de subsidios en ningún mes, por defecto, se hacen responsables de sus pagos de alquiler. Esa es la respuesta técnica.
El otro lado de eso es, por supuesto, que la comunidad está trabajando junta para encontrar soluciones innovadoras para esto, porque sabemos que todos saben que los participantes del programa en todo el país no pueden permitirse un golpe como este de la noche a la mañana.
No sabemos cuánto tiempo durará el cierre del gobierno. Dr. Waters es miembro de la junta directiva de LHA y también tenemos otros enlaces de la ciudad y las cadenas de correo electrónico están preguntando a lo que podemos hacer para encontrar fondos para llenar el vacío. Vamos a ser lo más creativos posible.
La junta de LHA está comprometida a mantener el programa, por lo que gastaremos y agotaremos todas las posibilidades que se ponen sobre la mesa. Iremos a la ciudad para pedir soluciones. Hay un fondo de vivienda asequible que podemos aprovechar o solicitar que salgan fondos para ayudarnos hasta que podamos pagar. Hay formas creativas de superarlo.
¿Ha escuchado de alguno de los dueños de propiedades que podrían estar dispuestos a ayudar a los inquilinos subsidiados durante el cierre?
No he escuchado personalmente de los propietarios de propiedades, con la excepción de las preguntas. Estamos respondiendo preguntas y distribuyendo declaraciones en nombre de la LHA sobre las actualizaciones y la información que tenemos.
No hemos recibido ningún comentario de un propietario para decir si intentarán trabajar con el inquilino porque se dan cuenta de que el inquilino no puede llegar a un acuerdo, si la renta era de $1,500 y recibían un vale de $1,000, saben que de la noche a la mañana el inquilino no puede subir con 1,000 dólares extra.
Esperamos que el lado privado trabajará con la comunidad. No podemos echar a la gente masivamente en las calles. Esperamos que sea la respuesta de los propietarios, pero no hemos escuchado, no lo puedo confirmar.
¿Hay algo más sobre este programa que sea importante saber o saber sobre cómo el cierre está afectando a LHA o estos inquilinos?
Está teniendo un impacto en todo el país. Realmente me gusta intentar minimizar la sentimientos de de fatalidad y tristeza que puede surgir cuando estamos bajo el arma de esta manera porque todo el país está experimentando esto en conjunto. Todos los líderes de todo el país que se sientan en este asiento y las ciudades de todo el país, todos estamos tratando de trabajar juntos para combatir esto. Este es mi cuarto estado en el que he trabajado y he estado en la industria de la vivienda asequible durante mucho tiempo. Tengo amigos director ejecutivo en todo el país. Todos estamos llamando y hablando.
Hay un costo muy real del cierre. Tuvimos que poner una cantidad exorbitante de horas de personal en análisis de datos e informes de sostenibilidad a nuestro consejo para tratar de determinar cuánto tiempo podemos sostener y responder la pregunta. Hemos tenido que detener nuestras operaciones diarias normales para centrarnos en este tema. Salimos a nuestra comunidad y hablamos con algunos de nuestros residentes, asistimos a reuniones de la comunidad, tenemos que hablar con los propietarios. Realmente hace interrumpir las operaciones del día a día, por lo que se produce un retraso para todos cuando intentamos solucionar este problema.
Cuando hablas de que esto afecte tu día a día y un retraso, ¿qué significa eso?
Te daré un ejemplo. En un día regular aquí en LHA venimos y tenemos informes anuales que se deben a varias agencias, tenemos familias a las que debemos servir, nuestro equipo de finanzas necesita trabajar con nuestros administradores de propiedades para ejecutar nuestro informe mensual regular y verificar ocupación y gestión regular de procesos de negocio.
Cuando entra en una crisis como un cierre de 30 días por parte del gobierno, entra en modo de crisis y ahora se convierte, está bien, tenemos un proyecto de investigación en el que debemos centrarnos. Por lo tanto, se debe sacar a todo el personal de las operaciones regulares y colocarlo en una sesión de tipo think-tank, donde estamos llamando las 24 horas del día, y tener llamadas de conferencia, tratando de hacer malabarismos y empuje todo hacia atrás para que podamos lidiar con este problema. Eso tiene un impacto.
¿Está aceptando solicitudes para nuevos vales u ofreciendo vales nuevos?
No, está en espera. La LHA ha emitido declaraciones a todos los participantes que se encuentran actualmente en la calle, en busca de cupones que no hayan firmado su contrato, que todo está en espera. Esa fue la guía que recibimos de HUD, publicaron una declaración, fue una declaración ambigua, de carácter bastante amplio, pero dijo que estaban garantizando la asistencia de HAP para febrero, pero no pudieron garantizar ningún costo nuevo en el que se incurriera para un arrendamiento adicional.
¿Sabes cuántas personas están en la lista de espera?
Para nuestro programa de vales de elección de vivienda, diría que al menos 1,000. Creo que este cierre acaba de resaltar el complejo ecosistema, por así decirlo, que es la industria de la autoridad de vivienda asequible. Creo que ha habido algunos conceptos erróneos sobre qué es una vivienda asequible, cómo se ve y a quién servimos. Pero creo que este cierre ha arrojado luz sobre el hecho de que esta industria afecta a todas las industrias.
Todos necesitamos viviendas asequibles. Cuando los trabajadores pierden la capacidad de pagar por su vivienda asequible, afecta a todas las demás industrias económicas que tenemos, cuánto podemos gastar en entretenimiento, afecta a la industria de restaurantes, afecta a las industrias de servicios en todo el país. Una vivienda asequible es la sangre que corre por las venas del país. Lo toca todo.
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